Aux termes d’un arrêt du 6 mars 2018 n°404079, le Conseil d’État a tranché une question jusqu’alors inédite : un permis de construire modificatif peut-il régulariser un permis de construire initial affecté d’un vice à la seule faveur d’une évolution favorable des normes d’urbanisme dans l’intervalle et ce sans que ce modificatif n’apporte au projet une modification concrète ?
On sait que depuis la décision SCI La Fontaine de Villiers (CE, 2 février 2004, n° 238315), la Haute Juridiction considère qu’un permis modificatif peut régulariser les vices du permis initial, que ceux-ci soient des vices de forme (omission d’une consultation par exemple) ou de fond (non-conformité à une règle du document local d’urbanisme applicable).
Il est généralement considéré que, pour que cette régularisation s’opère, encore faut-il qu’une réelle modification soit apportée au projet.
Dans l’arrêt du 6 mars 2018, le Conseil d’État vient préciser qu’il n’est pas nécessaire que le projet soit modifié : la régularisation peut jouer dès lors que les règles du document d’urbanisme applicables ont été modifiées de façon favorable au projet initial :
« 8. Considérant, en deuxième lieu, que lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises ; qu’il peut, de même, être régularisé par un permis modificatif si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée ; que les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial ; »
En l’espèce, le permis de construire initial avait été délivré en méconnaissance des règles d’urbanisme et du formalisme procédural exigé par les textes, dans la mesure où la parcelle concernée était grevée d’une servitude d’emplacement réservé qui n’avait pas été pris en compte dans l’instruction du permis. Cette servitude a été entretemps été supprimée à l’occasion de la modification simplifiée du PLUi. Les juges considèrent que la délivrance ultérieure d’un permis modificatif sur le fondement du PLUi modifié a régularisé l’illégalité qui entachait le permis initial, résultant de la méconnaissance de la destination assignée à l’emplacement réservé supprimé par ladite modification.
Aux termes de deux arrêts en date du 22 février 2018, n°389518 et n°389520, le Conseil d’État a apporté de nombreuses précisions quant aux conditions de mise en œuvre de l’article L 600-5-1 du code de l’urbanisme et à l’office du juge en la matière.
Pour mémoire, cet article, créé par l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme, dispose que :
« Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. »
Dans les deux arrêts en date du 22 février 2018, le Conseil d’État précise les conditions d’application de cet article sur trois points :
En l’espèce, un permis de construire et un permis modificatif ont été délivrés par le préfet de Paris pour la réalisation d’un bâtiment universitaire dans le périmètre de la ZAC Paris Rive Gauche. Ces autorisations ont fait l’objet d’un recours en annulation devant le TA de Paris, qui les a annulées. En cours d’appel, le préfet a délivré un permis de construire modificatif destiné à tirer les conséquences du jugement d’annulation. Les juges d’appel ont considéré qu’un tel modificatif « n’était, par principe, pas susceptible de régulariser les illégalités affectant le permis de construire initial et de rendre inopérants les moyens tirés de ces illégalités », et faisait par ailleurs obstacle, du fait de sa délivrance, à la mise en œuvre de l’article L 600-5-1. Le Conseil d’État estime quant à lui que le raisonnement de la Cour est entaché d’erreur de droit sur ces deux points et censure sa décision, lui renvoyant l’affaire « afin qu’elle se prononce à nouveau sur les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L. 600-5-1 » en précisant que « si la cour, après avoir recueilli les observations des parties, constate que ces vices ont été régularisés par un permis modificatif, ou envisage de surseoir à statuer en fixant un délai en vue de leur régularisation, il lui appartiendra de se prononcer sur le bien-fondé des moyens invoqués par les demandeurs de première instance autres que ceux qu’elle a accueillis par son arrêt du 16 février 2015. »
Ces arrêts en date du 22 février 2018 rendent l’annulation d’un permis de construire de plus en plus difficile à obtenir dans la mesure où ils reconnaissent que la régularisation des vices est possible, à l’initiative des parties ou du juge, que ce soit en première instance ou en appel, y compris lorsque le permis a été annulé en première instance.
Un arrêt du Conseil d’État du 21 février 2018, n°401043 est venu rappeler que si un permis de construire et un permis de démolir peuvent être accordés par une seule et même décision, au terme d’une instruction commune, en application des articles L 451-1 et R 431-21 du code de l’urbanisme, il n’en reste pas moins qu’ils constituent des actes distincts comportant des effets propres.
Aussi l’illégalité n’entachant qu’un seul de ces deux permis ne saurait rejaillir sur l’autre permis.
L’article R 424-19 du code de l’urbanisme prévoit que le recours contre le permis ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable – soit contre une autorisation d’occupation du sol – suspend le délai de validité de l’autorisation d’urbanisme contestée (délai initialement de 2 ans qui est passé à 3 ans).
Cet effet suspensif ne s’applique pas en cas du recours contre un refus de délivrer une autorisation d’occupation du sol. C’est précisément ce que rappelle le Conseil d’État, dans un arrêt du 21 février 2018 n°402109, à propos d’un refus de permis modificatif : le délai de validité du permis d’origine n’est pas suspendu pendant la durée du recours formé par son titulaire à l’encontre du refus de permis de construire modificatif qui lui a été opposé.
Dans un arrêt en date du 5 février 2018, n°407149, le Conseil d’État précise le régime du recours contre un permis obtenu par fraude :
Par conséquent, si l’invocation de la fraude ne permet pas de régulariser un recours contre un permis qui serait tardif, elle peut néanmoins fragiliser ledit permis : en effet, si la fraude est avérée, le juge pourra censurer la décision refusant de procéder au retrait du permis. Les conditions de succès d’une telle action sont toutefois strictes : le requérant doit établir la fraude et le juge exerce un contrôle limité à celui de l’erreur manifeste à l’égard de la décision de refus de retrait.