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Droit Fiscal – L’option TVA par local est confirmée par voie de réponse ministérielle

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L’administration fiscale confirme la possibilité d’opter par local afin d’assujettir les loyers de locaux nus professionnels à la TVA !

Si la location de locaux nus à usage professionnel est en principe exonérée de la TVA, les bailleurs peuvent opter pour soumettre cette activité au paiement de la taxe en application de l’article 260, 2° du Code général des impôts (« CGI »).

Jusqu’à présent, l’administration fiscale considérait, sur le fondement de l’article 193 de l’annexe II au CGI, que l’option couvrait obligatoirement tous les locaux non exclus de son champ d’application qu’un bailleur possède dans un immeuble donné (voir BOI-TVA-CHAMP-50-10, 04/04/2014, n° 120).

Cependant, par une décision du 9 septembre 2020 n° 439143, SCI EMO, le Conseil d’Etat a rejeté cette interprétation en jugeant, sur le fondement du droit communautaire, qu’aucune disposition légale n’interdit au bailleur de soumettre à la TVA une partie seulement des locaux nus qu’il loue au sein d’un même bâtiment, à condition que son option identifie sans équivoque les locations que la société entend soumettre à la TVA.

Par voie de réponse ministérielle (Rép. Grau 16/11/2021, n° 38389, AN), l’administration fiscale vient de se ranger à la position du Conseil d’Etat en confirmant la possibilité d’opter local par local sous réserve que l’option mentionne de façon expresse, précise et non équivoque les locaux concernés par l’option. Elle précise que l’option par local n’est pas subordonnée à la division juridique préalable de l’immeuble. En revanche, l’option s’apprécie par opération de location, de sorte que l’option s’applique nécessairement à l’ensemble des locaux couverts par un même bail.

La réponse ministérielle nous apprend également que cette option par local ne remet pas en cause la règle selon laquelle chaque immeuble qui a fait l’objet d’une option constitue un secteur distinct d’activité pour les besoins des droits à déduction de la TVA. Un exemple de détermination du coefficient de « taxation » est donné de manière à permettre au contribuable de comprendre la portée pratique de ce principe.

Pour les options en cours, l’administration donne aux bailleurs le droit d’en limiter la portée, sous réserve d’en informer expressément le service des impôts compétent en respectant le formalisme prescrit, et ce sans que cela n’ait d’incidence sur le décompte et le terme des neuf années civiles, à l’issue desquelles l’option peut être dénoncée.

Cette confirmation bienvenue permet aux bailleurs d’adapter le régime TVA des locaux compris dans un même immeuble ou ensemble immobilier en fonction de la qualité de leurs locataires, en particulier afin de ne pas faire supporter le coût de la TVA aux preneurs ne pouvant pas la récupérer. Dans cette hypothèse, le bailleur ne pourra toutefois déduire que partiellement la TVA acquittée lors de l’acquisition ou lors de travaux sur l’immeuble concerné.

Nous nous interrogeons cependant sur la conformité au droit communautaire de la déclinaison de l’option par bail retenue par l’administration, dans la mesure où elle peut avoir pour conséquences de restreindre l’exonération de TVA en ne permettant pas de découper, au sein d’une même opération de location, les locaux soumis ou non à l’option.

Désormais, il conviendrait que cette réponse ministérielle soit intégrée au Bulletin Officiel des Finances Publiques afin d’éviter toute source de confusion pour les contribuables. A cette occasion, l’administration pourrait en profiter pour apporter davantage de précisions sur le mécanisme de l’option TVA de l’article 260, 2° du CGI, dont les commentaires en vigueur datent déjà de 2014 et qui soulèvent encore de nombreuses questions en pratique.

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