La crise sanitaire n’en finit pas de bouleverser les règles de délais et de procédures en matière d’urbanisme et d’aménagement.L’ordonnance n° 2020-460 portant diverses mesures prises pour faire face à l’épidémie de Covid-19, adoptée le 22 avril 2020 en conseil des ministres et publiée au JO du 23 avril 2020, en fournit une nouvelle fois la preuve.Après avoir gelé, dans le cadre de l’ordonnance n° 2020-306 en date du 25 mars 2020, un certain nombre de délais pendant une « période juridiquement protégée » courant du 12 mars 2020 jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire[1] (newsletter – Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020), le gouvernement a pris conscience que l’application de ce dispositif aux délais et procédures applicables en matière d’urbanisme et d’aménagement risquait de freiner considérablement la reprise du secteur immobilier à la sortie de la crise.
Aussi, par une ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020, le gouvernement a créé un régime spécifique de suspension des délais applicables en matière d’urbanisme et d’aménagement et raccourci d’un mois la période de gel des délais en cette matière, calant la fin des mesures de suspension des délais avec la cessation de l’état d’urgence sanitaire[2] (newsletter – Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020).
Il est toutefois apparu que d’autres retouches étaient nécessaires, le rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2020-460 soulignant notamment que : « L’objectif est de relancer aussi rapidement que possible, une fois passée la période de crise sanitaire, de nombreux travaux dans les ERP et IGH réalisés par les artisans et PME du bâtiment, notamment les réaménagements de commerces qui devront faire des travaux d’adaptation au Covid-19 à la sortie du confinement. »
Ce constat a conduit le pouvoir réglementaire à allonger, par cette nouvelle ordonnance – dont le champ d’intervention dépasse largement les questions d’urbanisme et d’aménagement – la liste des autorisations administratives bénéficiant d’un régime de suspension raccourci pendant la crise sanitaire, et à prévoir qu’à l’avenir, la reprise du cours de ces délais puisse être fixée par décret.
Dans le détail, les aménagements bénéficiant au secteur de l’urbanisme et de l’aménagement sont exposés à l’article 23 de l’ordonnance n° 2020-460, qui modifie le titre II bis dédié aux enquêtes publiques et aux procédures en matière d’urbanisme et d’aménagement de l’ordonnance n° 2020-306, titre créé par l’ordonnance n°2020-427.
Pour mémoire, l’article 12 ter de l’ordonnance n° 2020-306, introduit par l’ordonnance n° 2020-427, a raccourci la durée de suspension des délais d’instruction en matière d’urbanisme en la limitant à la période allant du 12 mars 2020 à la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire (le délai tampon d’un mois étant supprimé), fixée à ce jour au 24 mai 2020.
Les délais concernés par cet article 12 ter sont les délais d’instruction des demandes d’autorisation et de certificats d’urbanisme et des déclarations préalables – en ce compris les délais pour émettre un avis ou donner un accord dans le cadre de l’instruction de telles demandes –, ainsi que les délais des procédures de récolement en vue du contrôle de la conformité des travaux.
L’ordonnance n° 2020-460 inclut dans le champ d’application de l’article 12 ter les demandes d’autorisation de division d’immeubles ainsi que les demandes d’autorisation d’ouverture, de réouverture, d’occupation et de travaux (non soumis à autorisation d’urbanisme) concernant des établissements recevant du public (ERP) et des immeubles de moyenne ou de grande hauteur (IMH et IGH).
Dans un entretien à la presse spécialisée, le ministre de la Ville et du Logement a sur ce point indiqué que « l’autre mesure que nous prenons dans cette ordonnance finalise le travail de l’ordonnance du 15 avril, pour sécuriser les délais de l’ensemble des autorisations d’urbanisme (droit du sol, droit du recours, droit de consultation…), et ce pour différents types de bâtiments – logements individuels et collectifs, ouvrages d’art, établissement recevant du public, immeubles de grande hauteur… Cela permet d’adapter les procédures d’urbanisme à la période particulière que l’on vit, tout en s’assurant que la poursuite de la délivrance des autorisations puisse être faite, et qu’au lendemain de la période d’urgence sanitaire la reprise soit effective le plus rapidement possible … »
L’intention est louable mais l’objectif poursuivi sera-t-il atteint ? L’hésitation est permise car les opérations de construction d’une certaine ampleur nécessitent souvent la délivrance d’autorisations administratives relevant d’autres réglementations que celles du code de l’urbanisme ou du code de la construction et de l’habitation.
A titre d’exemple, la construction d’un complexe cinématographique nécessite l’obtention à la fois d’un permis de construire et d’une autorisation d’aménagement cinématographique. L’obtention de cette autorisation est un préalable à la délivrance du permis de construire et le délai d’instruction dudit permis est adapté pour inclure le délai d’instruction de l’autorisation d’aménagement cinématographique. Or, l’autorisation d’aménagement cinématographique, délivrée par une commission spécialisée, ne relève pas du titre II bis de l’ordonnance n° 2020-306, ce qui a pour conséquence que la procédure d’instruction de cette demande est suspendue jusqu’au 24 juin 2020 (à ce jour), là où l’instruction de la demande de permis n’est suspendue que jusqu’au 24 mai 2020. A n’en pas douter, la reprise décalée de ces instructions est susceptible de conduire à des situations délicates dans lesquelles le permis risquera d’être refusé si, au terme de sa période d’instruction, l’autorisation d’aménagement cinématographique n’a pour sa part pas encore été délivrée.
Dans d’autres cas, la mise en œuvre du permis de construire est subordonnée à l’obtention d’une autre autorisation : autorisation de changement d’usage (article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation), autorisation au titre de la réglementation des installations classées, autorisation de destruction d’espèces protégées, notamment. Ces autorisations ne relevant pas du titre II bis de l’ordonnance n° 2020-306, leurs procédures d’instruction sont suspendues à ce jour jusqu’au 24 juin 2020. Il en résultera que, quand bien même l’instruction des demandes de permis de construire aurait repris un mois plus tôt, les projets concernés ne pourront pas être mis en œuvre aussi longtemps que les autres autorisations requises – qui ne recommenceront à être instruites qu’à compter du 24 juin 2020 – ne seront pas délivrées.
L’objectif d’une reprise rapide du secteur de la construction à la fin de la crise sanitaire pourrait donc justifier à plus ou moins brève échéance un nouvel élargissement du champ d’application de l’article 12 bis.
Rappelons que l’article 9 de l’ordonnance n° 2020-306 permet au pouvoir réglementaire de « dégeler » certains délais suspendus sur le fondement des articles 7 et 8 de cette ordonnance, notamment pour des motifs de sauvegarde de l’emploi et de l’activité ou de préservation de l’environnement.
Les nouveaux articles 12 bis à 12 quater de l’ordonnance ne relevant pas du champ d’application de cet article 9, les délais suspendus sur leur fondement ne peuvent donc pas faire l’objet d’un « dégel » par voie de décret pris au visa de l’article 9.
L’article 23 de la nouvelle ordonnance remédie partiellement à cette situation en modifiant les articles 12 ter (délai d’instruction des demandes d’autorisations) et 12 quater (délai de purge des droits de préemption) de façon à prévoir que la reprise des délais qu’ils visent pourra désormais être décidée par décret pour l’un des motifs visés à l’article 9, à savoir « des motifs de protection des intérêts fondamentaux de la Nation, de sécurité, de protection de la santé, de la salubrité publique, de sauvegarde de l’emploi et de l’activité, de sécurisation des relations de travail et de la négociation collective, de préservation de l’environnement et de protection de l’enfance et de la jeunesse ».
Nous observons que l’article 12 bis visant les délais de recours à l’encontre d’une autorisation de construire n’a pas subi la même modification. A supposer que le pouvoir réglementaire souhaite faire repartir les délais de recours avant la fin de l’état d’urgence sanitaire, il ne peut donc en l’état pas le faire par décret mais uniquement par le biais d’une nouvelle ordonnance.
Dans ce contexte éminemment évolutif, puisque la durée de l’état d’urgence sanitaire est susceptible d’être modifiée au même titre que le régime de la suspension des délais pendant la durée de la crise sanitaire, il convient de demeurer particulièrement vigilant sur les textes – nouvelles ordonnances mais également, et de plus en plus, nouveaux décrets[3] – qui seront publiés dans les prochaines semaines et seront susceptibles d’avoir un impact sur la reprise du cours des délais suspendus.
[1] L’état d’urgence sanitaire ayant été déclaré pour une durée de deux mois à compter du 24 mars 2020, il doit à ce jour prendre fin le 24 mai 2020, ce qui fixe en l’état la fin de la période juridiquement protégée au 24 juin 2020.
[2] Le délai tampon d’un mois inclus dans la période juridiquement protégée a donc été supprimé pour ces délais.
[3] Voir en ce sens le décret n° 2020-383 du 1er avril 2020 et le décret n° 2020-453 du 21 avril 2020, pris sur le fondement de l’article 9 de l’ordonnance n° 2020-306, portant tous deux « dérogation au principe de suspension des délais pendant la période d’urgence sanitaire liée à l’épidémie de covid-19 ».